台灣新厝，房屋新建/翻修/拆建/裝潢/修繕

(圖片：台灣新厝實際施工案例--肯塔基美語鳳山總部 自地自建)

土地最高可貸8成，建物融資5~6成

自地自建蓋自己的房子對於大多數人可能是天方夜譚的白日夢，一般觀念裡大家會認為購地與建築資金一定是比買成屋還要貴很多。

但黃建華總監醍醐灌頂告訴大家：「自地自建較貴的舊思維已經被打破了！」由於各行庫逐漸寬鬆土地和興建建物的貸款成數，土地最高放寬到8成，建物融資則在5~6成，利率3%上下。

黃建華總監並分析自有土地和實際使用坪數的優劣點，徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。

黃建華指出，台北地區以外土地取得成本較低，市郊的自地自建案和市中心新大樓住宅的建置成本相差不多，但土地權狀坪數、實際使用坪數和自主空間卻相差甚遠，再加上各行庫自地自建貸款寬鬆政策，自地自建的貸款成數和新成屋相當接近，在追求自主空間的居住思潮下，預估自地自建將成一股房地產的新時流。

地自建 VS 新成屋，貸款成數相去不遠

以1500萬的置產成本為例，

位於桃園市中心的電梯大樓約略可買房屋權狀50坪、土地權狀最多7坪，而實際可使用坪數約33坪，無車位。

若是1500萬在桃園市郊購地自地自建，

大約可有30坪土地權狀，以正常建蔽率60%計，蓋四樓半電梯透天厝，房屋權狀約70坪，實際使用坪數可多達90坪。

以土地權狀而言，自地自建為新成屋4倍，自地自建實際使用坪數幾乎是新成屋3倍，自地自建空間獨立與規劃自主性更不在話下，對於懷抱絕對自主夢想家園的業主，自地自建其實並非遙不可及。

唯一缺點是市中心區的交通生活機能便利性較佳，但除台北的住民，幾乎家家戶戶都有汽機車代步，其實住市區的邊陲地帶其交通便利性影響並不大。

以前自地自建申請「土建融資」，為了避免土地被炒作，土地最高只能貸到65％，房屋興建初期是無法貸款的，銀行鑑於自地自建中途放棄的機率較高，承作願意極低。黃建華總監表示，由於各行庫逐漸寬鬆業主自地自建案的土地和興建建物貸款成數，土地最高可至8成；而建物融資則在5~6成，利率3%上下，現在自地自建案與新成屋二者的貸款成數與自備款已經很接近。

自地自建 VS 新成屋 建置成本超級比一比

以上述1500萬的置產成本計算，新成屋一般大約可貸7成1050萬，自備款450萬。

自地自建案土地融資最高可貸至8成，建物最高可貸6成，1500萬的自地自建可貸金額約為1060萬，自備款440萬。

建築施工期間貸款利率約3%上下，若1年後沒動工，貸款將會被收回或是利率提高1碼。

等新屋竣工取得使用執照，並完成保存登記，就可轉為一般房貸，利率則依個人信用條件和與銀行往來關係有所不同。

若是自有土地(無設定抵押貸款)的自地自建案，自備款就更輕鬆了。

舉例而言，30坪土地若銀行鑑價為800萬，最高可貸8成640萬，90坪房屋建築費用以每坪10萬計900萬。

900萬建築費 － 640萬土地貸款＝260萬自備款

640萬等新屋竣工取得使用執照後，完成保存登記，同樣可以轉為一般房貸。

若能善用銀行新推的優惠「德政」，自己的房屋自己蓋，建築出獨特自主的生活理念，就不再是遙不可及的夢想。每天早上可以從一樓自家大廳出門，每天晚上可以上天台數星星，原來「自地自建並沒有比較貴」，真的！

來源/作者：幸福空間 on Yahoo

文章：黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所